收取卖房定金后却将房屋出售他人，张先生为此将李先生、赵女士夫妇告上法庭，要求双倍返还定金。近日，经北京市第二中级人民法院法官调解，张先生与李先生、赵女士自愿达成李先生、赵女士给付张先生4万元的协议。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　2012年6月，张先生欲购买李先生名下的房屋，遂将3万元定金给付赵女士。后李先生将房屋卖与他人。

　　张先生诉至一审法院称，李先生、赵女士违约将房屋出售给他人，故要求判令二人依定金罚则双倍返还定金6万元。李先生、赵女士辩称，自己告诉张先生卖房是为了买房，张先生如能一次性全额付款，自己愿意把房屋卖给张先生，张先生说实在没有办法一次性全额付款。自己要把押金退给张先生，将房屋卖给别人，不能因为张先生付不清房款而影响自己卖房，但张先生不同意把定金取回。现不同意张先生诉讼请求，同意退还张先生3万元定金。

　　庭审中，张先生称交定金是双方协议一致，7月底之前给100万元现金，剩下的82万贷款，李先生、赵女士十一时腾房。李先生、赵女士则称，交定金时只有赵女士在家，张先生与赵女士协商好交了定金后一个星期付款，赵女士讲明不能耽误自己买房，自己必须拿卖房的钱才能买房，张先生同意凑钱，赵女士才留下了张先生的定金。

　　一审法院经审理判决后，张先生不服，上诉至二中院。

　　二审审理过程中，在二中院法官主持调解下，双方自愿达成上述协议。

　　法官释法：所谓定金罚则，即是当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。

　　该案的定金是属于订约定金，其设立是为了担保主合同的签订。订约定金法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金，其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。现在双方已经达成了定金合同，但没有就购买房屋达成一致，无论卖房合同是否具有法律效力，订立卖房合同已不可能实现，且该卖房合同的实现并非因不可抗力、意外事件致使不能履行，故应该适用定金罚则，李先生、赵女士应该按照法律规定双倍返还定金。后经法院调解，双方达成和解协议处理了该案。