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房产证压箱底,是谁偷卖了我的房?

  发布时间:2016-08-23 10:36:56


    江苏省海门市的黄志明一家5口人在自己位于市中心的一套房子里住了十多年,突然有一天闯入一群气势汹汹的不速之客,告知他们房子早已易主,他们只能算是租客,而黄志明多年来一直小心翼翼地把房产证藏在自家的箱子底,从未拿出来示人,更别提卖房子了!这到底是怎么回事呢?

  今年7月下旬,笔者走访了本案办案法官及当事人黄志明,还原了一起父母为偿还赌债,联手偷偷卖掉爷爷买给孙女的房子、爷爷愤而为孙女维权却又无法代理的家庭悲剧,让人喟叹。

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  疼爱有加,祖父母送孙女一套新房

  1956年出生的黄志明,退休之前是海门市一家建筑站的职工,因为效益不错,黄志明所在单位曾给黄志明分了一套福利房。黄志明唯一的儿子黄野原本也在建筑站工作,后来下海创业,生意上没有成功,却沾染上了赌博的恶习,老夫妻俩对他是百般无奈。2001年初,黄野的女儿小雨出生了,黄志明夫妇将孙女视若珍宝。在小雨11个月大时,黄志明拿出他们多年的积蓄,在市区梨园路给小雨买了一套153平方米的新房和一间26平方米的车库。

  由于对儿子黄野十分失望,黄志明以小雨委托代理人的身份和开发商签订了购房合同,并将房产证上的房主直接登记为小雨一个人的名字。随后,黄志明将梨园路的房子装修好,带着一家人住了进去。小雨也没有辜负爷爷奶奶的期望,从小就学习成绩优异,还跟爷爷奶奶特别亲。老两口筹谋着,等小雨长大了,他们就住回原先单位分的福利房,把梨园路的新房卖掉筹款,用作给小雨出国留学的经费。

  “爸、妈,我看你们年纪也慢慢大了,爬楼梯太累了,等我的生意赚到钱后,就给你们买一套带电梯的大房子,住在高层里,往下看就是风景,让你们好好享福!”2011年的一天,黄野破天荒地带着黄志明夫妇到饭馆里撮了一顿。酒足饭饱之后,黄野称自己的生意马上就要盈利了,但急需投入一笔钱,希望父母能把那套福利房卖掉,在资金上帮自己一把,等赚了钱一定好好孝敬父母。

  见儿子如此信誓旦旦,黄志明夫妇商量后,就配合儿子把福利房以130万元的价格卖掉,并将卖房的钱全部给了儿子。

  拿到这笔钱后,黄野首先还掉了一些赌债,余下的钱就作为流动资金投到了自己的生意里,然而因为他疏于打理,生意一直没有起色。自然,他向父母允诺的要买一套带电梯的房子也就没有时间表了。

  原本的两套房产倏地就变成了一套,除了对儿子又一次失望外,黄志明夫妇忽然想起梨园路那套新房的房产证还在黄野手上。老两口顿时警惕起来,赶紧催着儿子黄野将那套房的房产证送回来,并特意找来一块布把房产证细细地包好,藏在了自己房间一个箱子的最底层。

  俗话说,“隔代亲,更动心”。虽然儿子的不争气,让黄志明夫妇心痛不已,但是聪明伶俐的孙女小雨却让他们舒展了眉眼。眼瞅着到了上初中的年纪,小雨凭着梨园路那套房产顺利地上了当地一所最好的中学,学习成绩一直在班级名列前茅。

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  惊魂未定,父母联手卖了女儿的房

  “你们识相点就赶紧搬走,不然对你们不客气!”2014年9月的一天早晨,黄志明的家里突然闯入一群气势汹汹的不速之客,叫他们马上迁出居住的房子。13岁的小雨和奶奶紧紧抱在一起,眼睛里满是惊恐。

  “这里就是我家,你们要干什么!再不走我就报警了!”黄志明赶紧上前和那几个五大三粗的男人争辩。其中一名高个男子亮出一本房主名字登记为沈斌的房产证,接着从随身携带的包里又拿出了身份证:“你睁大眼睛看看清楚,这个房子早就换主人了。要不是给你儿子一点面子,让你们租着又住了一年多,去年8月份就把你们赶出去了。不信你问问你儿子!”

  因黄野前一晚彻夜未归,黄志明赶紧拨通了儿子的电话。“爸妈,是我把房子卖了,我知道这一天迟早要到来,我对不起你们,更对不起小雨!”面对父亲的质询,黄野嗫嚅着说道。

  黄志明一下子懵了,这套房子的房产证自己藏得好好的,房主的名字是小雨,手续都是自己亲自去办理的,黄野怎么偷偷地就能把这套房子给卖了呢?

  在黄野的连声自责中,黄志明得知了事情的缘由。

  2012年4月,黄野打牌输光了自己的积蓄,还欠了朋友沈斌20万元的债务。躲债的日子也不好过,沈斌多次电话向黄野催讨欠款,还威胁如果不还钱就去找他家人的麻烦。

  黄野的妻子李敏也不堪其烦,走投无路之下,黄野夫妻俩就把主意打到了女儿小雨名下的那套房子上。原本他们计划把房子过户到他们自己名下用以抵押贷款,但是咨询房屋交易中心后,却得知自己孩子的房子不能过户给父母。这可怎么办呢?

  “你们直接把房子过户给我不就行了?”得知这一情况后,债主沈斌迫不及待地提出了自己的想法。没想到他这荒唐的想法竟然得到了黄野夫妇的同意。4月16日,黄野、李敏和沈斌夫妇签署了房屋买卖合同,合同内容为:卖方小雨,简称甲方,监护人黄野、李敏;买方沈斌夫妇,简称乙方。一、经双方协商,订合同如下:甲方自愿将坐落在海门镇梨园路建筑面积153.39平方米的房屋(另有车库26.35平方米)出卖给乙方。二、甲乙双方商定成交价格为人民币102万元。三、甲方在2012年4月18日前,将上述房屋连同过户后的

  产权证交付给乙方。

  在房屋过户之前,黄野、李敏二人和沈斌夫妇还专门约定,一旦经济状况好转就会把房子收回来,并且主动出了房子的过户费。房子过户后,沈斌用该房抵押贷了70万元给了黄野夫妇,还给了他们一张10万元的欠条。三人还另外约定,这房屋贷款所得70万元的利息为每月5000元,黄野以房租的形式支付,如果连续三个月不支付的话,沈斌即可解除合同。

  更可笑的是,为了完成房屋的过户,黄野和李敏还在产权中心签署了一份保证书,上面写着:“我们是小雨的监护人,依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国未成年人保护法》及《房屋登记办法》,我们将代为处分其名下的梨园路这套房产,并保证该处分行为系保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,如有纠纷,一切后果由我们负责。”

  就这样,小雨名下的房子悄无声息地就变了户主,小雨和爷爷奶奶一直被蒙在鼓里长达两年之久。而黄志明夫妇多年来替孙女精心保管的那个房产证,竟然是黄野为糊弄老两口而找人做的高仿品。

  也就是说,两年多来,小雨一家五口人竟然是以每月5000元的租金租住在这套原本属于自己的房子里。更讽刺的是,不争气的小雨父亲在交了几个月的房租后就停止了交钱给沈斌,于是沈斌也翻脸了。

  沈斌让人把房子里的物件大概打了个包,请人直接运到了黄志明乡下的老房子里。黄志明夫妇欲哭无泪。

  3

  难掩失望,诉讼阻于无代理权

  小小年纪就经历了如此大的波折,原本开朗爱笑的小雨不知不觉沉默了很多,学习成绩更是一落千丈。“爷爷,我不想活了,我不懂为什么爸爸妈妈要这样对我,我实在想不通……”

  看到聪颖好学的孙女变成了如此这般,黄志明心如刀绞,他暗暗下定决心:一定要把孙女的这套房子要回来!一定要让孙女回到以前快乐的时光!

  2013年10月21日,小雨以原告名义,黄志明以原告监护人、代理人身份,向海门市人民法院提起民事诉讼,要求确认被告黄野、李敏以及沈斌夫妇之间签订的售房协议无效,要求撤销被告沈斌夫妇名下的涉案房屋登记。其理由为:2012年度,原告学习和生活均正常,原告也不欠外债,根本不需卖房变现。四被告为了各自私利,串通一气坑害原告,四被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。根据相关法律规定,原告的监护人黄野、李敏侵害了原告的合法权益,原告只得让祖父黄志明作为其他有监护资格的人代理原告向法院起诉,要求侵害原告权益的人承担民事责任。

  2014年1月到5月期间,海门法院先后三次开庭对本案进行了审理。2014年8月,海门法院对本案作出一审裁定:驳回原告小雨的起诉。法院认为,未成年人的父母是其法定的第一顺位监护人,应由黄野、李敏二人作为监护人来替小雨起诉。作为小雨的爷爷,黄志明目前还没有资格作为法定代理人来打这个官司。

  此外,原先的房主是小雨,黄野、李敏是以小雨监护人身份代小雨来签订房屋买卖合同的,在法律意义上存在房屋买卖关系的是小雨及沈斌夫妻俩,所以把黄野、李敏作为本案被告并不合适,因此驳回。

  对这样的判决,黄志明当然不服。2014年9月,小雨与黄志明祖孙俩向南通市中级人民法院提起上诉,要求撤销海门法院的相关民事裁定书,依法改判,确认黄野、李敏以小雨名义与沈斌夫妇之间签订的售房协议、房屋买卖合同无效。2015年1月,南通中院作出民事裁定:驳回上诉,维持原裁定。其理由为:黄野、李敏作为小雨的父母,是第一顺位监护人,非因法定事由、非经法定程序,不得随意变更或剥夺黄野、李敏的监护人资格。但在本案中黄野、李敏被列为共同被告,不宜再作为小雨的法定代理人。黄志明虽是其他对小雨有监护资格的人,但在未经法定程序赋予其小雨诉讼期间法定代理人身份的情况下,其无权代理小雨提起诉讼,原审认定其无权以法定代理人身份代理小雨进行诉讼并无不当。

  也就是说,打了两次官司,案件还仅仅停留在作为祖父的黄志明是否具有或者取得了孙女小雨的监护人资格,是否能够代理小雨这个未成年人来提起诉讼这个层面上。两级法院均认为,小雨的父母系小雨的第一顺位监护人,爷爷黄志明无权作为小雨的法定代理人来打这个官司。那么眼下需要解决的第一个难题,就是通过法定程序,让小雨的爷爷黄志明取得法定代理人身份,让他有权代理小雨来打这个官司。

  于是,在2015年7月,黄志明再一次向海门法院提起变更监护人之诉,要求:一、撤销黄野、李敏对小雨的监护人资格及诉讼期间法定代理人的资格;二、赋予申请人为小雨的监护人及诉讼期间法定代理人资格。

  根据民法通则的规定,监护人不履行监护职责,或者侵害了被监护人的合法权益,其他有监护资格的人或者单位向人民法院起诉,要求监护人承担民事责任的,按照普通程序审理;要求变更监护关系的,按照特别程序审理;既要求承担民事责任,又要求变更监护关系的,分别审理。为此,海门法院依法适用特别程序,对此案进行了公开开庭审理。

  但在此案的审理过程中,黄志明放弃要求撤销两被申请人的监护人资格,坚持要求撤销两被申请人作为小雨诉讼期间法定代理人资格及指定其为小雨诉讼期间的法定代理人。经法律释明,黄志明仍坚持这一请求。

  海门法院审理认为,本案在特别程序审理中,申请人放弃了要求撤销两被申请人监护人资格的申请,却坚持要求撤销及指定法定代理人的申请,不符合特别程序审理条件。

  最终,海门法院作出民事裁定:本案终结审理。

  (文中当事人均为化名)

  案后余思

  可寻求的法律救济途径

  “如果申请人认为两被申请人侵害了被监护人小雨的财产权,可以其他有监护资格人的身份直接起诉,作为民事权益争议进行诉讼。”本案确认合同无效之诉的二审承办法官卢丽介绍说,《中华人民共和国民法通则》第十八条规定,监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的,应当承担责任;给被监护人造成财产损失的,应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请,撤销监护人的资格。同时,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第20条规定,监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益,其他有监护资格的人或者单位向人民法院起诉,要求监护人承担民事责任的,按照普通程序审理。也就是说,如果小雨的爷爷认为小雨的父母侵害了小雨的财产权,可以直接向法院起诉他们,可以以一家人之间打官司的方法来解决问题,维护未成年人合法权益。此外,如小雨的爷爷在依法打赢变更监护人资格之诉的官司后,可以再以小雨原来的监护人,也就是小雨的父母侵害被监护人的合法权益,要求其承担相应的责任,也可进一步就本案的房屋买卖合同是否有效进行法律确认。

  “对监护人处分未成年子女房产的时候,不管其是出于正当的善意的目的,还是出于不正当的目的抑或是其他不可告人的目的,最好能在产权交易上定一些必要的制约机制,比如可以为子女专门设定一个安全账号,最大限度地维护未成年人的合法权益,让他们能够健康快乐地成长。”

文章出处:人民法院报第三版     

 
 

 

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