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【案例评析】一房同时两卖效力应如何认定?

  发布时间:2020-07-09 10:12:01


【案情简介】 

  吴某以80万元将自己的房屋卖给王某并签订卖房合同,王某预付定金10万元。次日,吴某又以90万元的价格将该套房屋卖予刘某也签订卖房合同。刘某当场付清90万元房款,但未办理房屋产权变更。后吴某找到王某欲解除合同并返还定金10万元,王某不肯,双方发生纠纷。 

【案件分歧】 

  对于吴某将房屋两卖签订的两份合同,应履行哪份,存在两种不同观点: 第一种观点认为,应履行吴某与王某签订的合同,理由是:王某与吴某签订合同在先,且王某已给付现金,合同已然先成立有效。 第二种观点认为,应履行吴某与刘某签订的合同。理由是:两份合同均未实际交付,但刘某已付清价款。 

【笔者管析】 

  笔者同意第二种观点,主要理由是: 一物二卖在司法实践中通常体现为物品所有权人就同一标的物分别与他人签订了两份买卖合同,两份合同均在不存在法律规定的合同无效或可撤销的情形。 买受人均要求实际履行合同的,笔者认为应当按照以下情形分别处理:(1)先行受领交付的买受人有权请求确认所有权已经转移;(2)各买受人均未受领交付,先行支付价款的买受人有权请求出卖人履行交付标的物等合同义务;(3)各买受人均未受领交付,也未支付价款,依法成立在先合同的买受人有权请求出卖人履行交付标的物等合同义务。 本案中,吴某与王某及刘某分别签订的合同均无法律规定的合同无效或可撤销的情形。在房屋仍未交付,即仍未办理房屋产权变更的情况下,虽然吴某支付了定金10万元,但其未付清价款。而刘某签订合同的时间虽晚于王某,但其已付清全部价款,有权要求吴某履行交付标的物的义务,即要求吴某办理房屋过户手续。而王某虽不能取得房屋所有权,但可要求吴某双倍返还定金。 综上,本案中应履行吴某与刘某签订的合同。

责任编辑:黄睿    

 
 

 

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